임대차 계약 시 꼭 해야 하는 전입신고와 확정일자 (feat. 대항력과 우선변제권)

전세나 월세로 거주할 집을 계약할 때 임차인으로서의 권리를 보호 받기 위해 꼭 해야하는 일 두 가지가 있습니다. 그 두가지는 바로 전입신고와 확정일자 받기인데요. 이번 포스팅에서 전입신고, 확정일자에 대해 알아보고 이 두 가지를 통해서 어떻게 임차인의 권리를 보호 받을 수 있는지 살펴보겠습니다.

 

전입신고

 

전입신고라는 것은 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 일을 말합니다. 어렵게 써놓았지만 쉽게 말하면 내가 기존 살던 곳에서 새로운 곳으로 이사를 가게 되면 새로 이사간 곳 주민센터에 '나 이사 왔어요'라고 알리는 것을 말합니다. 전입신고 받는 방법은 간단합니다. 예전에는 주민센터에 직접 가야했지만 요즘에는 정부 24 홈페이지에서 쉽게 신청할 수 있습니다.

 

확정일자

 

확정일자란 법원, 등기소, 주민센터 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 증거력을 부여하기 위해 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 바로 이 날짜가 확정일자입니다. 보통 확정일자는 계약 날짜보다는 계약 체결에 대해 관련 기관의 확인을 받는 의미로 통합니다. 법원이나 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있지만 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다. 그리고 인터넷 등기소를 통해 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 

 

대항력

 

우선 대항력이라는 것은 기존의 유효한 법률 행위(여기서는 임대차 계약이겠죠)가 유효함을 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이라는 것을 갖추고 있으면 주택임대차 보호법에 의거하여 매매나 경매 등으로 주택의 소유권이 변경되어도 임대차 기간을 보장 받고 보증금을 지킬 수 있습니다. 

 

대항력을 갖기 위해서는 먼저 대항요건부터 갖춰야 합니다. 대항요건이라는 것은 바로 '전입신고와 점유'입니다. 전입신고와 점유를 하게 되면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생하게 됩니다. 대항력을 갖추면 내가 살고 있는 주택의 주인이 바뀌더라도 임차인으로서의 내 권리는 그대로 유지됩니다.

 

임대차 계약 기간 중에 다른 곳으로 전출을 나갔다가 다시 전입을 하게 되면 가장 마지막에 전입을 한 날짜 기준으로 대항력 발생 날짜가 변경되니 이 점은 참고하시기 바랍니다.

 

경매에서의 대항력

 

하지만 부동산 경매에서는 대항력을 갖추었다고 해서 임대 보증금을 모두 보장 받을 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 경매에서는 대항력 발생 시점과 말소기준권리 설정일 중 어느 것이 더 빠르냐를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 가릅니다. 여기서 하나 참고해야할 것이 있습니다. 대항력은 전입신고와 점유 다음날인 0시부터 발효가 되지만 말소기준권리 중 하나인 근저당권 같은 경우에는 당일에 효력이 발생합니다. 따라서 전입신고와 근저당권 설정일이 같은 날이라면 근저당권 설정일이 더 빠른 것이 됩니다.

 

임차인의 대항력 유무는 경매에 참여해 주택을 낙찰 받으려고 하는 사람들의 권리분석에도 중요합니다. 입찰하려고 하는 주택에 대항력 있는 임차인이 있을 경우 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 하지만 대항력의 유무는 임차인 입장에서도 보증금을 온전히 받을 수 있냐, 없냐로 나뉘기 때문에 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

 

만약 임차인의 대항력 발생 시점이 주택의 등기부등본상 말소기준권리 설정일보다 빠르게 되면 임차인은 대항력 있는 임차인이 됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 되어 임차인은 보증금을 온전히 받고 나갈 수 있습니다. 반대로 대항력 발생 시점이 주택 등기부등본상의 말소기준권리 설정일보다 뒤라면 임차인은 대항력을 주장할 수 없고 임차인은 보증금을 전부 돌려 받지 못하고 나갈 가능성이 있습니다.

 

우선변제권

 

내가 임대차 계약을 맺고 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다. 하지만 나는 주택의 등기부등본상 말소기준권리 설정일보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자까지 받았다. 이와 같은 경우라면 이 임차인은 대항력을 갖춘 임차인이 됩니다. 그리고 확정일자까지 받아 두었기 때문에 임차인은 우선변제권을 통해 경매낙찰대금에서 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

하지만 임대차 계약 기간 중에 다른 주소지로 주민등록을 이전하였다가 다시 전입신고를 했다면 위에서와 마찬가지로 처음 받았던 우선변제권은 사라지고 다시 전입신고를 한 날 우선변제권이 다시 생기게 됩니다. 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 다시 돌아온 사이 주택에 대한 근저당권이 설정되었다면 이 때는 순위가 밀리게 됩니다. 경매가 진행되고 배당요구를 한 후에 배당요구종기 전, 주민등록을 이전한다면 우선변제권의 효력이 사라지고 대항력도 잃게 되기 때문에 우선변제를 받기 위해서는 배당요구종기까지 해당 주택을 점유하고 있어야 합니다.

 

전입신고와 확정일자로 보증금 지키자

 

전입신고와 점유를 통해 발생되면 대항력은 소유권이 바뀌더라도 임대 기간을 보장 받고 보증금을 지킬 수 있는 힘입니다. 전입신고와 점유 그리고 확정일자로 생기는 우선변제권은 등기부등본상의 다른 채권보다 우선하여 배당금에서 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

 

임대차 계약을 할 때 선순위 근저당이 과도하게 잡혀있는 주택들은 피하고 근저당이 없더라도 전입신고와 점유 그리고 확정일자를 통해 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.