우선변제권과 최우선변제권 (feat. 최우선변제금액 기준 표)

앞서 임대차 계약 시 전입신고와 확정일자에 대한 포스팅에서 우선변제권에 대해서는 조금 다루었습니다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차인을 보호하기 위한 제도로 우선변제권 외에도 앞에 '최우선'이라는 말이 붙은 '최우선변제권'이라는 것이 있습니다. 이번 포스팅에서는 우선변제권과 최우선변제권에 대해 조금 더 자세히 알아보고 그 둘의 차이가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차 계약 시 꼭 해야 하는 전입신고와 확정일자 (feat. 대항력과 우선변제권)

 

우선변제권

우선변제권이란 주택임대차보호법에 따라 내가 임차하여 살고 있는 주택이 경매 또는 공매에 넘어가게 되었을 때 그 낙찰 금액에서 나보다 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.

 

우선변제권이 성립되려면 일정 조건이 필요합니다.

 

1. 대항력

: 주택을 점유하고 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

2. 확정일자

: 해당 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 임대차계약서에 확정일자를 받습니다.

 

위 두가지 요건을 갖추면 우선변제권을 취득하게 됩니다. 반드시 확정일자를 받아야 우선변제권이 성립되니 꼭 알아두시기 바랍니다.

 

예를 들어 전입신고와 확정일자를 같은 날인 2021년 9월 13일 하게 된다면 대항력과 우선변제권 모두 다음날인 9월 14일 0시에 효력이 발생하게 됩니다. 다른 경우로 전입신고를 먼저 하고(2021년 9월 13일) 확정일자를 전입신고보다 이틀 뒤(2021년 9월 15일)에 한다면 대항력은 전입신고 다음날인 9월 14일 0시에 바로 발효되지만 우선변제권은 9월 15일에 성립하게 됩니다. 이 하루 차이로 우선변제권이 다른 근저당 순위에서 밀릴 수가 있기 때문에 되도록 전입신고와 확정일자는 같은 날에 하는 것이 좋습니다.

 

우선변제권을 취득했다고 하더라도 우선변제받을 수 있는 것은 나보다 후순위의 근저당이나 채권입니다. 우선변제권이라고 해서 선순위 근저당보다 우선해서 변제받는 것은 아니니 참고하시기 바랍니다.

 

 

최우선변제권

 

최우선변제권은 우선변제권과 다르게 나보다 선순위 근저당보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 소액임차인을 보호하기 위한 제도로써 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 보증금 중 일부를 선순위 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

최우선변제권이 성립되기 위해서는 마찬가지로 특정 요건이 있습니다. 아래 세 가지 요건을 갖추면 보증금을 최우선변제 받을 수 있습니다.

 

1. 소액임차인 범위에 속할 것

: 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 법령에 따른 금액 이하이어야 합니다.

 

2. 주택에 대한 경매신청등기 전까지 대항요건을 갖출 것

: 임차인은 경매신청등기 전까지 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 갖추고 배당요구종기일까지 유지해야 합니다.

 

3. 배당요구를 할 것

: 배당요구종기일 전까지 경매 집행 법원에 배당요구를 해야 합니다.

 

위에서도 말했듯이 최우선변제권을 갖고 있더라도 나보다 선순위 근저당들이 있기 때문에 모든 보증금을 변제받을 수 있는 것이 아닙니다. 아래 표처럼 해당 부동산에 대한 최초 담보물권 설정일과 지역 그리고 보증금에 따라 변제받는 금액이 다릅니다.

 

최우선변제금액 기준 표

 

우선변제권과 최우선변제권을 모두 갖추고 있다면 최우선변제권에 따라 낙찰대금에서 보증금 중 일부를 최우선으로 변제받고 우선변제권에 따라 등기부등본의 물권 순서로 남은 보증금을 전액 또는 일부 배당받을 수 있습니다.

 

 

우선변제권과 최우선변제권으로 보증금 지키자

 

우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아보았습니다. 나라에서 임차인들을 보호하기 위해 만든 제도이고 내가 임대로 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 이 권리들을 갖고 있지 않으면 상당한 불이익을 받을 수 있기 때문에 반드시 꼭! 임대차계약서를 작성할 때 전입신고를 하고 확정일자를 받아 두시기 바랍니다.

 

이 두가지 권리도 중요하지만 사실 임차인 입장에서 가장 중요한 것은 내가 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 전입신고와 확정일자를 받은 날짜가 주택의 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위이냐 후순위이냐입니다.

 

선순위에다가 우선변제권을 갖고 있다면 보증금을 전액 지킬 수 있습니다. 따라서 임대차 계약을 맺을 때 항상 등기부등본을 발급해보고 근저당이 잡혀있는지 과도하게 잡혀있지는 않은지 확인해서 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.