깡통전세로부터 내 전세금 지키는 방법 / 전세보증보험, 전세금반환보증

집주인이 주택을 담보로 대출을 받은 금액과 전세보증금의 합이 주택 매매 가격보다 높아 주택이 압류나 경매에 넘어갔을 때 주택을 매매해도 전세보증금을 온전히 돌려받지 못 하는 경우를 흔히 '깡통전세'라고 부릅니다. 무분별한 갭투자를 하거나 보통 주택 가격 하락기에 많이 발생합니다. 이처럼 깡통전세로부터 소중한 내 전세보증금을 지키는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

전세금 보증보험, 전세금반환보증

 

전세금 보증보험, 전세금반환보증. 상품을 취급하는 금융사마다 부르는 이름이 조금씩 다르긴 하지만 상품 내용은 같습니다. 전세금 반환보증은 전세 만기 후 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않더라도 보험사가 임차인에게 전세 보증금을 대신 돌려주는 보험 상품입니다. SGI서울보증, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사에서 전세 보증보험 상품을 이용할 수 있습니다.

 

아파트 전세보증보험

보증대상 및 보증한도

 

위 세 곳의 금융사 모두 보증대상은 같습니다. 아파트, 다세대(연립)주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔에 대해 보증보험을 가입할 수 있습니다. 오피스텔의 경우 계약서에 용도가 주거용이라고 표시되어 있어야 합니다.

 

다음은 보증한도입니다. 아파트를 예로 들면 SGI서울보증의 경우에는 보증금액 제한이 없습니다. 주택도시보증공사는 수도권일 경우 7억원, 그 외 지방은 5억원까지 가능합니다. 한국주택금융공사는 수도권 5억원 이하, 수도권 이외 지역은 3억원 이하입니다.

 

보증조건

 

나의 전세 보증금이 보증한도에 들어간다고 해서 모두 보증보험에 가입할 수 있는 것이 아닙니다. 주택에 선순위로 잡힌 채권 금액과 전세 보증금의 합이 주택 가격보다 작을 때 가입이 가능합니다. 주택가격은 보통 KB시세로 정합니다. 주택에 잡힌 선순위채권이 주택 가격의 일정 비율을 넘기는 경우 보증보험 가입이 안 되는 경우도 있기 때문에 금융사별로 조건을 잘 살펴봐야 합니다.

 

 

전세금 보증보험, 전세금 반환보증 팁

 

전세금 보증보험 상품 가입 시에는 일반적인 다른 보험 상품과 달리 월별로 나누어 낼 수 없고 한 번에 내야 합니다. 따라서 보증금액이 큰 경우 부담이 될 수도 있습니다. 하지만 전세보증금이 3억원 이하인 경우에는 연말정산 시 보증보험료에 대한 세액공제를 받을 수 있습니다. 네이버에서도 최근 전세금 반환보증 서비스를 시작했는데 이를 통하면 연말까지 보험료의 최대 80%까지 할인을 받을 수 있습니다. 그리고 전세로 들어갈 집에 선순위 채권이 있는 경우 보통 집주인이 보증보험을 들어주기도 하니 전세 계약을 할 때 중개사를 통해 이야기를 해보면 보증보험료를 아낄 수 있습니다.

 

보증보험에 들기 위해서는 전입신고 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 보증보험의 보증기간까지 이 대항력을 유지해야 합니다. 따라서 계약이 끝난 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 보험금을 신청하기 전에 주소를 이전하거나 이사하지 않고 점유를 계속 해야 합니다.

 

최근 임대인에 대한 근저당 효력 발생일과 임차인의 대항력 발효일 차이로 인해 주택도시보증공사에서 보증보험료를 미지급하는 사례가 있었습니다. 논란이 불거지자 위 사례에 해당하는 보증보험 가입자들 모두에게 보증보험료를 지급하기로 했다고 합니다. 정부에서 보증보험 가입을 권유해 놓고 모든 조건이 충족되는데 보험료 미지급이라니 정말 어이가 없습니다.

 

집값이 가파르게 오르는 시기, 나의 피같은 전세금을 지키기 위해서 전세 보증금 반환에 대해 알아보았습니다. 전세 보증보험에 가입하면 집이 경매로 넘어가도 전세 보증금을 지킬 수 있지만 전세집을 알아볼 때부터 주택의 등기부등본을 잘 살펴 문제가 없는 집인지 잘 살피는 임차인이 됩시다!